6306 Sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ile 2012 yılında Türk Hukuku’na ve günlük hayatımıza giren Kentsel Dönüşüm uygulamaları ülkenin kalkınmasına, vatandaşların yeni ve sağlam binalara kavuşmasına hizmet etmek amacındayken bir yandan da uygulamalarda sık yaşanan sorunlar ile karşılaşılmaktadır.
Kentsel Dönüşüm kapsamında maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile binanın yeniden inşaası konusunda bir karar alınması halinde çeşitli müteahhit firmalardan gelen teklifler değerlendirilmekte ve yine en az 2/3 çoğunluğun kararı ile bina bu firmalardan biri tarafından yıkılarak anlaşılan şartlarda kabul edilen projeye uygun olarak yeniden yapılmaktadır.
Ancak maliklerin karşılaşması muhtemel sorunlar binanın kendilerine teslim edilmesi ile sona ermemekte ve teslimden sonra da müteahhitin binayı ayıplı olarak teslim etmesinden kaynaklanan zararlar yaşanmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki müteahhit ile malikler arasında imzalanan ve Arsa Payı Devri Karşılığında İnşaat Sözleşmesi niteliği bakımından hukukumuza göre bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşme her iki tarafa da bazı hak ve yükümlülükler getirir, yüklenici konumunda olan müteahhitin ise en önemli yükümlülükleri binayı her türlü ayıptan ari olarak eksiksiz bir şekilde ve zamanında teslim etmektir.
Müteahhitin binayı ayıplı olarak teslim etmesinden dolayı hukuki sorumluluğunun doğabilmesi için bazı şartların gerçekleşmiş olması gereklidir, bu şartlar;
Binanın maliklere teslim edilmi olması: Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan sözleşmelerde genellikle teslimin gerçekleşmesi taraflarca düzenlenen bir teslim – tesellüm tutanağına bağlanmaktadır. Dolayısı ile işbu tutanağın imza tarihinden itibaren ayıptan kaynaklanan hak düşürücü süreler de işlemeye başlar.
Binanın ayıplı olarak teslim edilmiş olması: Yine Kentsel Dönüşüm uygulamalarında teslim – tesellüm tutanağının imzalanmasından önce maliklerin binayı denetleyerek herhangi bir açık ayıp bulunup bulunmadığını, binanın sözleşmede kararlaştırılan şartlarda yapılıp yapılmadığını denetleme hakkı bulunmaktadır. Eğer ayıp veya sözleşmeye aykırı imalat tespit edilmesi halinde malikler kalan borçlarını ödemekten ve/veya binayı teslim almaktan imtina edebilirler. Ayıp teslim sırasındaki incelemede gözle görülebilecek, hemen farkedilebilecek bir boyutta ise Açık Ayıp, teslim sırasında anlaşılamayan ancak zaman içerisinde kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan bir boyutta ise Gizli Ayıp söz konusudur.
Ayıplı Teslim Karşısında Maliklerin Hakları
İster binanın tesliminde tespit edilen açık ayıp olsun, isterse de kullanımla sonradan ortaya çıkan gizli ayıp olsun kat malikleri ayıbın tespit edilmesinin ardından durumu önce müteahhite bildirmelidir. İhbara yönelik bildirime dair süreler Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde serbestçe düzenlenebilir.
Ayıbın müteahhite ihbar edilmesinden ve ayıbın giderilmesi için makul (sözleşme ile kararlaştırılmış ise bu süre dahilinde) süre tanınmasına ragmen giderilmemesi halinde kanun maliklere seçimlik haklar tanımıştır. Bu seçimlik haklar şunlardır:
Sözleşmeden dönme hakkı
Ücrette indirime gitme hakkı (Kentsel Dönüşüm’de müteahhit arsa payı (kat ) karşılığı inşaat yaptığından pratikte uygulama alanı bulamayacaktır)
Ayıbın giderilmesini isteme hakkı
Ayıptan kaynaklanan zararların tazminini isteme hakkı
Müteahhit’in kendisine tanınan makul süre içerisinde ayıbı gidermemesi halinde malikler öncelikle bir tespit davası açarak binadaki ayıbı tescillemeli, daha sonra da bu ayıbı gidermek için yaptığı harcamaları belgeleyerek açacağı dava ile tazminini sağlamalıdır. Taşınmaz yapılarda gizli ayıba dair açılacak olan tazminat davalarında zamanaşımı teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.
Binanın tesliminden sonra uygulamada yaşanan sorunlar büyük çoğunlukla gizli ayıplara ilişkindir. CVG Hukuk Bürosu olarak müteahhit ile Kentsel Dönüşüm kapsamında imzalanacak olan anlaşmaya, ayıplar için teslimden sonra geçerli olacak en az 2 yıllık ek teminat mektubu gibi koruyucu maddeler eklenerek gizli ayıplardan kaynaklanması muhtemel olası sorunların önüne geçilmesini tavsiye ediyoruz.
Daha Detaylı Bilgi İçin:
info@cvghukuk.com
Av. İ. Can Çayırpare email: can.cayirpare@cvghukuk.com Tel: 0532 474 30 35
Av. B. Güven Cem email: guven.cem@cvghukuk.com Tel: 0533 740 86 28
Av. Volkan Önkibar email: volkan.onkibar@cvghukuk.com Tel: 0535 662 61 06
