Son dönemde özellikle Kadıköy bölgesinde uygulanan kentsel dönüşüm süreci mevzuattaki eksikliklere rağmen devam ediyor. Yakın zamanda Cumhuriyet Halk Partisi tarafından Anayasa Mahkemesine yapılan başvuru, Mahkeme tarafından yapılan değerlendirme sonucu kamu güvenliğinin ön planda tutulması gerekçesiyle, birçok vatandaşın tepkisini çeken ve 2/3 kuralı olarak adlandırılan aynen korunmuştur. Mahkemenin getirdiği en önemli düzenleme ise, İdarenin işlemlerine karşı yürütmeyi durdurma yolunu tekrar açması olmuştur.
25 Temmuz 2014 tarihinde “6306 Sayılı Uygulama Yönetmeliğinde” yapılan değişiklikler ise Anayasa Mahkemesine yapılan başvurudaki temel noktalara değinmek yerine eksik olarak düzenlenen bazı noktaları düzeltmekte ve özellikle riskli yapı denetim şirketlerine çeki düzen vermeyi amaçlamaktadır. Yeni düzenleme ile getirilen başlıca değişiklikleri incelemek gerekirse;
– Metruk binaların riskli yapı statüsüne sokulmasının önlenmesi: Bilindiği üzere kentsel dönüşümün müteahhitler açısından mali olarak en önemli avantajı konut satımındaki %8’lik KDV avantajını sürdürmesidir. Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde” yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri, %8 KDV oranını korumaktadır. Bu nedenle, can güvenliğini sağlamak amacıyla getirilmiş olan kanun kapsamına metruk binaların da girmesi abesle iştigaldir. Yeni düzenlemede riskli yapının; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar ise kanun kapsamında çıkarılmıştır.
– Kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan yapılar hakkında düzenleme: Düzenlemeden önce, üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan taşınmazların yasa kapsamında bulunup bulunmayacağı konusunda açık bir hüküm yoktu. Yeni düzenlemede, bu yapılar için riskli yapı tespiti başvurusunun yapının sahibi olan arsa payı sahibince yapacağı belirtilmiştir. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olduğunun tapuda belirtildiği hallerde ise, ilgili şerh sahibi tarafından başvuru yapılacaktır.
– Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi imkanı: Yeni yapılan düzenleme gereğince, riskli yapı tespiti yapılmış binanın malikleri, yapının güçlendirilebileceğini tespit ettirmeleri halinde Kat mülkiyeti kanununa uygun olarak güçlendirme kararı alabileceklerdir. Bu karar neticesinde güçlendirme projesinin hazırlatılıp ilgili ruhsatlandırma sürecinin yürütülmesiyle beraber, binanın malikler tarafından güçlendirilmesi mümkün olabilecektir.
– Açık artırmaya ilişkin alınacak toplantı çağrısında noter aracılığı ile tebligat kaldırıldı: Uygulamada, tüm maliklerin yıkım üzerinde anlaşmaya varması, ve müteahhit firmanın seçilmesinde çeşitli sıkıntılar yaşanmaktadır. Arsa payına göre 2/3 çoğunluğun fikir birliğine varmasından sonra, kalan malikler için açık artırma süreci başlatılmaktadır. Bu sürecin başlatılması için yapılacak kat malikleri toplantısının bir kat maliki tarafından noter aracılığı ile davet yapması aranılıyordu. Özellikle, malik sayısı fazla yapılarda davet noter aracılığı ile yapılması maliklere masraf yüklüyordu. Yapılan değişiklikte, ilgili toplantı davetinin noter aracılığı ile yapılması unsuru kaldırılmıştır. Önemle hatırlatmak gerekir ki, açık artırma toplantısında alınacak karar ve toplantıya katılmayanlara yapılacak bildirimin içeriği hukuki bilgi gerektirmekte ve bu nedenle bir avukat aracılığı ile işin yapılması ileride yaşanacak hak kayıplarını önüne geçecektir.
– İfraz işleminde maliklerin oy çoğunluğu ile kararı kaldırıldı: Uygulamada görülen bir diğer sorun ise, aynı parsel içerisinde birden fazla yapı bulunmasında durumunda bir yapının riskli yapı tespitinin yapılması, aynı parseldeki diğer yapı veya yapılarda bulunmaması halini kapsamaktaydı. Düzenlemeden önce, bu yapıların ayrı ayrı değerlendirilip, ifrazı mümkün ise ifrazının talep edilmesi anacak 2/3 çoğunluğun kararı ile yapılabiliyordu. Güncel düzenleme ise, ifrazın mümkün olduğu durumlarda ifraz işleminin re’sen Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yapılmasını öngörmektedir.
– Muhalif maliklerin açık artırma süreci sırasında sözleşmeyi imzalaması: Açık artırma sürecine girilmesi halinde, çoğunluğa katılmayıp daireleri satıma konu olacak maliklerin bu süreç içerisinde karara katılmaları ve açık artırma sürecini geçersiz kılmaları mümkündür. Yeni düzenleme, ilgili maliklerin karara katılmaları için gerekli sürenin açık artırma komisyonu tarafından belirleneceğini ve ancak bu süre zarfında karara katılmanın mümkün olduğunu düzenlemiştir. Daha önce süre konusundaki bu boşluk kanun değişikliğiyle düzeltilmiştir.
Yukarıda bahsedilen düzenlemeler dışında riskli yapı tespitini yapan kuruluşlara ilişkin değişiklikler de yapılmıştır. Yapılan düzenlemeler neticesinde uygulamada vatandaşların, özellikle kat maliklerinin, süreçte yaşadığı problemlere ilişkin esaslı bir düzenleme getirilmemiştir. İnsan ilişkilerinin ve mülkiyet hakkının sıkı sıkıya bağlı olduğu kentsel dönüşüm sürecindeki problemler mevcut mevzuatın ve kurumların getirdiği düzenden daha fazla düzenlemeyi gerektirmektedir.
Daha Detaylı Bilgi İçin:
Av. İ. Can Çayırpare email: can.cayirpare@cvghukuk.com
Tel: 0532 474 30 35
Av. B. Güven Cem email: guven.cem@cvghukuk.com
Tel: 0533 740 86 28
Av. Volkan Önkibar email: volkan.onkibar@cvghukuk.com
Tel: 0535 662 61 06
