Genel Olarak İrtifak hakkı:
İrtifak hakkı, hak sahibine mal üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisini veya her ikisini sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İrtifak hakları sağladıkları yararlanma yetkisine göre İntifa Hakkı, Üst (İnşaat) Hakkı, Kaynak irtifakı, geçit irtifakı gibi çeşitli isimler almaktadırlar. İrtifak hakkı, bir ayni hak olması sebebiyle tapu sicilinde kaydı bulunmakta ve aleni nitelikte olmaktadır. Medeni Kanunu’nun 780. Md’si “İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescili şarttır” prensibini belirtmiş olup, benzer hüküm intifa hakları için MK.’nun 795. Md’sinde yer almaktadır. Medeni Kanunu’muza göre intifa hakkı da irtifak kavramı içerisinde yer almakta ancak Medeni Kanun’da özel olarak düzenleme alanı da bulmaktadır.
İrtifak hakkı, belirli bir kişiye tanınabildiği gibi, başka bir taşınmaz lehine de özgülenebilir. Kanun’a göre sadece İntifa ve oturma hakları belirli bir kişiye özgülenebilir. Kişiye bağlı irtifak haklarının, başkasına devredilmesi veya mirasçılara geçmesi mümkün olmamaktadır. Genel olarak tüm irtifak hakları ise (intifa hakkı dahil olmak üzere) başka bir taşınmaz lehine özgülenebilir, dolayısı ile taşınmaz maliki değiştikçe, yeni malik de bu haktan yararlanmaya devam edecektir. Kanunumuza göre, üzerinde irtifak yüklenen taşınmaz “yüklü taşınmaz”, lehine irtifak kurulan taşınmaz ise “yararlanan taşınmaz” ismini almaktadır.
İrtifak hakkının tescili:
İrtifak tescili için resmi şekilde irtifak sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Bu şekilde tescil edilen irtifak hakkı taraflar arasında geçerli olmakta ve ayni hak prensibi gereğince de 3. Kişilere karşı etkili olmaktadır. Uygulamada sadece oturma hakları kişiye bağlı olarak verilmekte, intifa hakları ise genel olarak taşınmaz lehine verilmektedir. Bu nedenle bu yazıda taşınmaz lehine verilen irtifak haklarının terkinini inceleyeceğiz.
İrtifak hakkının sona ermesi:
İrtifak hakkının sona ermesi sınırlı sayıdadır:
- Terkin ile sona erme;
- Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması ile sona erme;
- Yüklü taşınmazın kamulaştırılması ile sona erme;
- Sürenin sona ermesi ile sona erme;
- Mahkeme kararı ile sona erme
İrtifak hakkı, MK 783. Gereğince tapu sicilindeki kaydın terkini ile mümkün olmaktadır. Yararlanan taşınmaz malikinin yazılı terkin talebi ile terkin yapılması mümkündür. Bunun haricinde, yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması halinde İrtifak hakkı da ortadan kalkmaktadır. Ülkemizde yoğunlukla karşılaşılan kamulaştırma uygulamaları ile de irtifak hakları son bulmaktadır. Kamulaştırma neticesinde mülkiyet de sona ermekte dolayısı ile irtifak hakkı da sona ermektedir. İrtifak hakkı belirli bir süre için kurulmuş ise, bu sürenin geçmesi ile de irtifak hakkı son bulacaktır. İlgili sürenin sonunda yüklü taşınmazın maliki tapuya başvurarak terkini sağlayabilmektedir. Son olarak geçerli bir sebebin varlığı halinde, yüklü taşınmazın talebi ile irtifak hakkının mahkeme kararı ile sona ermesi de mümkün olmaktadır.
- Mahkeme kararı ile sona erme:
İrtifak hakkının mahkeme kararı ile kaldırılması için, irtifakın sağladığı yararın yok olması veya olağanüstü azalarak çok az yarar sağlaması gerekmektedir. Yazıda belirtildiği üzere irtifak, taşınmaz üzerinde bir yük oluşturmaktadır. Örneğin, kanalizasyon sisteminin düzgün işlemediği yıllarda, bu amacı uygulamak üzere, fosseptik çukuru sağlamak için bir taşınmazın başka bir taşınmaza irtifak hakkı sağlaması mümkün olmaktadır. Ancak gelişen teknoloji ve altyapı olanakları ile bu ihtiyacın ortadan kalkması halinde, yüklü taşınmazın maliki bu irtifak hakkının terkinini mahkemeden talep edebilecektir. Yine benzer şekilde, ısıtma yöntemi olarak kömürün kullanılması halinde, kömür depo etmek için verilen bir irtifak hakkının, doğalgaz sistemine geçilmesi ile uygulaması kalmayacak ve mahkeme yoluyla bu hakkın kaldırılması talep edilebilecektir.
İrtifak hakkında “yarar” kıstası
Mahkemenin irtifakı kaldırma konusundaki kararı “yarar” kıstasına göre belirlendiğinden, yüklü taşınmazın malikinin hukuken korunmaya değer bir menfaatin kalmadığını ispatlaması gerekmektedir. Hukuken korunmaya değer menfaatin belirlenmesinde parasal artış belirleyici olmamakta, her olaya özgü sübjektif olarak hakim tarafından değerlendirilmektedir. Bu konuda özellikle, irtifak hakkının konulma amacı ve kullanılma şekli tescilden anlaşılamıyor ise, kazanma sebebini oluşturan irtifak sözleşmesine bakmak gerekecektir.
Yarar kıstasında konulma amacı:
Sicildeki kaydı uygulamada tapu memurları belirledikleri için irtifak sözleşmesi ile tapudaki kaydın örtüşmeme durumu söz konusu olabilir. Tarafların anlaşması halinde kaydın tapuda düzeltilmesi mümkündür. Ancak karşılıklı anlaşma olmadığı halde tapu memurunun mahkemeye başvurarak tapu kaydının düzeltilmesini talep etmek zorundadır. Tapu memurunun davayı açmaması halinde talepte bulunan malikin tapu kaydının düzeltilmesini talep etme imkanı bulunmaktadır.
Medeni Kanun, eşyaya bağlı irtifakın mutlaka yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarının karşılanması amacı ile kurulması gerektiğini kabul etmiş, eşyanın ihtiyaçlarının korunmaya layık bir yarar teşkil ettiği halde irtifak hakkı kurulması için yararlı görmüştür. İrtifakın özgülendiği amaca göre, yararlanan taşınmazın ihtiyaçları, irtifakın kullanılmasının ölçüsünü belirlemede önem kazanmaktadır. Bu amaç çerçevesinde irtifakın yeni ihtiyaçları karşılamasına yüklü taşınmaz maliki katlanacaktır. Doalyısı ile yüklü taşınmaz maliki, uzun süreden beri irtifakın belirli bir şekilde kullanılmasına itiraz etmemiş ise irtifak hakkı buna göre tayin olabilir. Ancak, kullanım amacı tapu kütüğündeki tescilin sınır içinde mümkün olmaktadır. Dolayısı ile tescil ve kazanma sebebinden irtifakın kapsamı belirlenebiliyor ise, bu kapsama aykırı veya kapsamı aşan bir kullanma yorumda dikkate alınmayacaktır.
İrtifak hakkının kaldırılmasına karar verilmesi:
Mahkeme irtifak hakkının kaldırılmasına karar verdiği takdirde, MK 785’e göre karar verecektir. Buna göre, irtifak hakkının sağladığı yararın ortadan kalktığının tespiti halinde irtifak hakkı kaldırılacaktır. Eğer yarar ortadan kalkmamış ancak yararın yük karşısında azaldığı tespit edildiği takdirde, MK 78/2 uyarınca uygun bir bedel tayin edilerek bu hak kısmen veya tamamen kaldırılacaktır. İşbu durumda, mahkeme bilirkişi tayin edecek, bilirkişi emsal değerler ve belediye ve emlak vergisi kayıtlarından ilgili irtifak hakkının değerini tespit edecektir. Bilirkişi tarafından tespit edilen değer göz önünde bulundurularak, mahkeme bedel karşılığında terkin sağlanacaktır.
Daha Detaylı Bilgi İçin:
info@cvghukuk.com
| Av. İ. Can Çayırpare | email: can.cayirpare@cvghukuk.com | Tel: 0532 474 30 35 |
| Av. B. Güven Cem | email: guven.cem@cvghukuk.com | Tel: 0533 740 86 28 |
| Av. Volkan Önkibar | email: volkan.onkibar@cvghukuk.com | Tel: 0535 662 61 06 |
