Arsa Payı kavramı, Kentsel Dönüşüm sürecinin yaygınlaşması ile birlikte sıklıkla gündeme gelmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde, 6306 sayılı yasa kapsamında; binanın yeniden değerlendirilmesi” ve “çoğunluğa uymayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarılma kararının oylanması” maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi arsa payını önemli hale getirmektedir. Binanın yeniden yapılıp yapılmayacağı, hangi müteahhitin seçileceği gibi önemli konular genellikle bu çoğunluğun seçimine göre belirlenmektedir.
Arsa payı kavramı ne anlama gelmektedir?
Peki “arsa payı” ne anlama gelmektedir. Medeni Kanunu’muzun 4. Kitabı olan eşya hukukuna göre, bir taşınmaza birden fazla kişinin malik olması hali birlikte mülkiyet halidir. Birlikte mülkiyet; paylı mülkiyet veya elbirliği ile mülkiyet ile söz konusu olmaktadır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda ise bir tür paylı mülkiyet bulunmaktadır. Kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazda, paydaşların her biri ana taşınmazın kurulu olduğu arsaya ve ortak alanlara paylı mülkiyette olduğu üzere paydaştırlar. Kat mülkiyeti kurulmuş olan arsa ve ana yapıdan oluşan taşınmazda paydaşların her birinin pay oranı, bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı oranıdır. Dolayısıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/d maddesinde arsa payı “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)” şeklinde tarif edilmiştir.
Arsa payı nasıl belirlenir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3/2’inci maddesinde yer alan “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur…” düzenlemesi bağımsız bölümün değeri ile arsa payı arasında bir oran olması gerektiğini ortaya koymaktadır. Buraya bir parantez açalım ve bağımsız bölümün büyüklüğünün arsa payını belirlemede tek unsur olmadığının altını çizelim. Özellikle yeniden yapılması gündeme gelen binalarda bazı malikler arsa payının metrekare ile doğru orantılı olduğu yanılgısına düşmekteler. Bağımsız bölümün büyüklüğü dışında, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.) eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar payının belirlenmesinde dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla, bir binada aynı büyüklüğe sahip bağımsız bölümlerin eşit arsa payına sahip olması da arsa payının hatalı belirlendiğine delalet etmektedir.
Arsa payı neden önemlidir?
Yukarı açıklandığı üzere arsa payı paydaşın taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını düzenlemektedir. Kat mülkiyeti kanuna göre, yönetim giderlerine katılma (aidat), yönetime katılma gibi hususlarda arsa payı önem kazanmaktadır. Öte yandan yazının başında belirtildiği üzere, 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı kapsamındaki binanın değerlendirilmesinin kararlaştırılması, çoğunluk kararına uymayan kat maliklerinin paylarının açık artırma usulü ile satışa çıkartılması gibi önemli kararlar arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile alınmaktadır. Bu durumda arsa payının hem yönetim hem de karar alma açısından ne kadar önemli olduğu anlaşılmaktadır. Herhangi bir nedenle kat mülkiyetinin sona ermesi halinde, arsa maliklerinin sahip oldukları mülkiyet hakkı, arsa payları oranına göre belirlendiğinden, arsa payındaki değişik mülkiyet hakkındaki değişimi de beraberinde getirmektedir.
Arsa payı hatalı belirlenmişse ne yapılabilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3/2’inci maddesinde yer alan “…Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir…” düzenlemesi arsa paylarının sonradan düzeltilebileceğini öngörmektedir. Buna göre arsa payı ile bağımsız bölümlerin değerleri oransız olduğu takdirde arsa payının sonradan düzeltilmesi mümkündür. Dolayısıyla, bağımsız bölümünün değeri ile bu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının oransız olduğunu düşünen malik arsa paylarının düzeltilmesi için “Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davası” açabilmektedir.
Dava açarken dikkate alınması gerekenler
Öncelikle, davayı açacak malikin kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında imza atıp atmadığının araştırılması gerekmektedir. Yargıtay kararlarına göre, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olup olmadıklarının mahkemece araştırılması esastır. Öte yandan dikkate alınması gereken bir diğer husus, bilirkişi marifeti ile yapılacak incelemede, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki proje dikkate alınmaktadır. Dolayısı ile bu tarikten sonraki imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri ve herhangi bir tadilat veya onarım çalışması nedeniyle meydana gelen artış ve eksilmeler arsa paylarının yeniden değerlendirilmesinde dikkate alınmamaktadır.
Yazıda açıkladığımız üzere bağımsız bölüm maliklerinin, hatalı olarak belirlendiğini düşündükleri arsa paylarını dava yoluyla değiştirmesi, mülkiyet haklarında değişime yol açtırması mümkün olmaktadır.
Daha Detaylı Bilgi İçin:
info@cvghukuk.com
| Av. İ. Can Çayırpare | email: can.cayirpare@cvghukuk.com | Tel: 0532 474 30 35 |
| Av. B. Güven Cem | email: guven.cem@cvghukuk.com | Tel: 0533 740 86 28 |
| Av. Volkan Önkibar | email: volkan.onkibar@cvghukuk.com | Tel: 0535 662 61 06 |
